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O que é déficit habitacional e como ele deve guiar os seus investimentos em FIIs?

O Brasil é um país imenso, em território e população. Segundo dados do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), em julho de 2021, a população contabilizada de brasileiros alcançou 213,3 milhões. Neste artigo vamos falar do déficit habitacional.

Ainda de acordo com o levantamento, 30% dessa população está concentrada nas dezessete maiores cidades do país, todas com mais de um milhão de habitantes. Entre as mais populosas estão: São Paulo (12,4 milhões de habitantes), Rio de Janeiro (6,8 milhões), Brasília (3,1 milhões), Salvador (2,9 milhões) e Fortaleza (2,7 milhões).  

O crescimento populacional no país, porém, não é seguido pela disponibilidade de moradia. A crise econômica agravada pela pandemia da Covid-19 pode alavancar essa disparidade.  

Cenário brasileiro

Até 2019, o Brasil registrava um déficit habitacional de 5,877 milhões de moradias, informou a Fundação João Pinheiro. O estudo da empresa de investimentos e gestão TCP Partners, que utilizou os mesmos dados da instituição para estimar os efeitos do coronavírus sobre a habitação no Brasil, calcula que esse número tenha chegado a 6,102 milhões no ano passado. Números drásticos que acompanham os elevados índices de desemprego em um cenário macroeconômico adverso, também prejudicado pelas altas de inflação e juros. 

Nesse texto, vamos entender o que significa o déficit habitacional e o papel fundamental que os fundos de investimento imobiliários (FIIs) podem desempenhar para combatê-lo. 

 
O que é déficit habitacional? 

Esse termo é utilizado para indicar um quantitativo de famílias que residem em casas precárias ou até mesmo que não possuem nenhum tipo de moradia em uma determinada região – bairro, cidade, estado ou país. Seu cálculo pode apontar com maior precisão onde são necessárias a construção de novas moradias e a adequação de infraestrutura para transformar uma localidade. 

Alguns dos critérios que podem levar uma moradia a ser enquadrada como inadequada são: materiais de construção não duráveis que ofereçam riscos aos residentes ou que sejam improvisados, e o desequilíbrio na relação entre o número de pessoas e de cômodos disponíveis. O valor destinado aos aluguéis também serve como componente para indicar o déficit habitacional. 

Esses requisitos sempre estão relacionados ao conjunto físico das construções e não necessariamente à qualidade de vida (acesso a saneamento básico, telefonia e outros). 

 
Que papel os FIIs podem desempenhar? 

O acentuado número de pessoas em casas inadequadas ou até mesmo sem residências, aponta uma lacuna que o poder público tem falhado em cobrir. Justamente nela o setor imobiliário pode encontrar novas oportunidades para expandir sua atuação e investidores podem se beneficiar desse movimento ao financiá-los. Nesse sentido, os fundos de investimento imobiliários (FIIs), que atuam no segmento residencial, se tornaram uma alternativa rentável e muito significativa na última década. 

O Fundo de Investimento Imobiliário TG Ativo Real (TGAR11), gerido pela TG Core, uma empresa da holding Trinus Co, já acumula patrimônio líquido (PL) de R$ 1,5 bilhão desde o seu lançamento em agosto de 2017. Esse fundo investe em empreendimentos de regiões com forte potencial de crescimento, mas que estão distantes dos grandes centros. Um exemplo é a região MATOPIBA (estados do Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia). 

“Não há mais espaço para construir em muitos dos grandes centros urbanos, impedindo empreendedores de crescer. Então, o que se percebe é um êxodo de investimento para o interior do país, onde o déficit habitacional é maior”, afirma o consultor de branding da Trinus Co, Igor Quintella.  

A estratégia do fundo se baseia em investir nos loteamentos residenciais desses estados. À medida que expandem suas atividades em agricultura e pecuária, essas localidades também recebem mais recursos para ampliar sua infraestrutura.  

Com o seu histórico e método, o TGAR11 aponta a visão de longo prazo para o setor imobiliário. Ele descentraliza o foco de investimentos para regiões que até então não obtinham recursos para crescer.  

Assim, o FII TG Ativo Real mostra que os FIIs podem ser importantes aliados de incorporadores regionais. É possível um maior adensamento populacional a partir da necessidade de novas unidades habitacionais qualificadas – o que ameniza o déficit. A solução pode ser por meio de operações de crédito, como os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Além disso, são possíveis parcerias com o médio empreendedor local nas operações de Equity.  

Dessa forma, tanto o investidor quanto o parceiro empreendedor e o comprador do imóvel saem no lucro.  

Clique aqui e acesse o hotsite para saber mais sobre o TGAR11. 

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