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Ciclo do mercado: qual é a melhor hora para investir em imóveis e FIIs?

O mercado imobiliário segue em crescimento. Segundo a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (ADEMI), a perspectiva é que encerremos o ano de 2021 com crescimento de 12% do setor, em relação ao ano passado. Pela análise da entidade, o Valor Geral de Vendas deve ficar em R$ 99 bilhões, R$ 11 bilhões acima do fechamento de 2020.

Diversos fatores influenciam o mercado imobiliário: disponibilidade e custo de crédito — que se movem de acordo com a taxa de juros, a Selic (para saber mais sobre a influência do indicador no setor, confira este texto do nosso blog!) —, inflação, atividade do setor de construção e demanda. Notadamente por conta dos efeitos da COVID-19, o perfil de imóveis buscados pelos consumidores tem mudado, o que vem resultando no aumento da procura por loteamentos, tanto por parte de quem procura maior qualidade de vida quanto quem pretende investir no setor imobiliário.

Todos esses indicadores citados acima influenciam também uns nos outros, repercutindo de forma cíclica no desempenho do setor como um todo. Quer saber quais são esses ciclos e se o atual é positivo para quem quer entrar no mercado? Confira!

Ciclo do Mercado

Ciclo do Mercado

O setor imobiliário se comporta de uma forma circular, compreendendo as épocas de (i) excesso de oferta, (ii) recessão, (iii) recuperação e (iv) expansão, podendo, cada um desses períodos, durar alguns anos. Entenda a diferença entre elas:

Excesso de oferta – o número de imóveis disponíveis supera a quantidade de pessoas dispostas a comprar. Com isso, diminui o número de novos empreendimentos, uma vez que fica mais barato comprar pronto do que na planta. Como as construções não param, o mercado acaba com mais imóveis do que consegue vender, o que leva para próxima fase.

Recessão – nesse ciclo, o número de construções praticamente paralisa. Essa fase pode demorar alguns anos, até que as pessoas voltem a querer comprar, seja por conjuntura de mercado (como juros baixos), seja por incentivos do governo. Com a oferta crescendo, seguimos para o próximo patamar do ciclo.

Recuperação – O excesso de imóveis ofertados começa a cair, contudo ainda há sentimento de desconfiança. Nesse ponto o mercado pode começar a experimentar crescimentos contínuos, favorecendo o crescimento, ponto final e recomeço do ciclo.

Expansão – Aqui, a oferta já é maior que os espaços disponíveis e o mercado de construção se aquece. Porém, como dito acima, construir leva tempo e muitos empreendimentos iniciados quando a fase de expansão estiver no pico só ficarão prontos quando o mercado voltar ao ciclo de “excesso de oferta”, amargando prejuízos.

A oferta que manda

O que regula a mudança entre as fases é a oferta de empreendimentos no mercado. Construir não é uma tarefa rápida (e muito menos fácil), por isso, um empreendimento — seja ele um prédio residencial, comercial ou até um loteamento — leva entre dois e quatro anos entre o projeto e a sua finalização.

Por essa razão, é comum que o mercado veja a demanda por imóveis subir por diferentes motivos, a exemplo de melhores condições de crédito ou até mesmo novas demandas dos consumidores., Apesar disso, o estoque de empreendimentos ainda não estar preparado para absorver. É nesse momento que os valores sobem — por conta da escassez — e, por essa razão, entender o momento que o mercado está passando e se antecipar a ele, é a chance de conseguir um bom negócio.

Mas em que momento o Brasil está agora?

Apesar de no primeiro trimestre deste ano a taxa Selic ter estado na sua mínima histórica de 2% ao ano, desde então o Comitê de Política Monetária do Banco Central (COPOM) vem aumentando gradativamente a taxa, que alcançou o patamar de 7,75% ao ano na última reunião da autoridade monetária, realizada neste mês. O objetivo é conter a inflação (IPCA), que na última medição realizada pelo IBGE, em 10 de novembro, registrou alta mensal de 1,25%, maior variação em 30 dias desde 2002. No acumulado de 12 meses, o índice chegou a 10,67%.

Mas o que isso diz aos consumidores e investidores? Que, atualmente, o Brasil ainda está em fase de crescimento de oferta ou de “recuperação”, iniciado em 2020. Apesar da Selic estar subindo, ela ainda está em patamares historicamente baixos. Em 2003, por exemplo, a taxa básica de juros alcançou 26,5% ao ano. Além disso, de acordo com o Boletim Focus, também do Banco Central, a expectativa do mercado é que tanto a inflação quanto os juros estejam controlados a partir de 2023, quando a retomada econômica pós-Covid-19 se concretizar por completo.

“Apesar de juros e inflação tornarem os investidores mais cautelosos por ora, esses números devem se estabilizar nos próximos dois anos. Atualmente, estamos em uma fase do ciclo imobiliário que é atraente para os investidores, que devem ter visão de longo prazo para aproveitar a oportunidade de valorização que os imóveis e cotas de fundos adquiridos agora podem trazer para o futuro”, afirma Pedro Bragança, Diretor de Gestão da TG Core.

Quer saber mais sobre como funcionam os fundos imobiliários? Então confira este texto do nosso blog!

Se procura uma opção para investir no mercado imobiliário, conheça o Fundo de Investimento Imobiliário TG Ativo Real (TGAR11), o FII da TG Core!

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