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Qual é a diferença entre FIIs de tijolo, de papel e híbridos?

Apesar de 2021 ter sido um ano de grande volatilidade para os Fundos de Investimento Imobiliário, os FIIs, 2022 já traz sinais de recuperação. O IFIX, índice que mede o desempenho dessa classe de ativos, registrou 0,76% de alta só em janeiro de 2021, enquanto o resultado de 30 dias até 24 de janeiro mostrou avanço de 2,43%.  

Os números sugerem que, para uma estratégia de longo prazo, de olho na recuperação econômica, esse tipo de investimento é uma oportunidade a ser considerada. Mas, para entender a diferença entre os ativos de tijolo e papel, é preciso entender primeiro o que são os FIIs. 

 
O que são os FIIs? 

Fundos Imobiliários são um tipo de fundo de investimento destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários, como condomínios residenciais ou empreendimentos imobiliários comerciais, tais como como shoppings, hospitais e prédios comerciais bem como em ativos relacionados ao setor, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).  

Ao adquirir cotas de FIIs você se torna um cotista, ou seja, “dono” de partes desses ativos (na proporção do seu investimento), lucrando com a sua valorização ou ainda, recebendo renda passiva proveniente dos aluguéis na forma de dividendos. 

Para traçar qualquer plano de incluir os FIIs em sua carteira de investimentos, porém, é preciso conhecer esse tipo ativo e entender a principal diferença entre as principais opções que estão disponíveis para os investidores: fundos “de papel”, “de tijolo” ou “híbridos”. 

Confira: 

FIIs de papel 

Os fundos de “papel” investem em ativos financeiros do setor imobiliário, chamados também de fundos de recebíveis imobiliários. Esses ativos podem ser títulos e papéis do mercado imobiliário, por exemplo, CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), LCI (Letra de Crédito Imobiliário) ou LH (Letras Hipotecárias). 

 
FIIs de tijolo 

Já um fundo imobiliário de tijolo vai investir na construção de imóveis físicos ou em adquirir imóveis prontos para administrar. Como citamos acima, podem tanto ser empreendimentos residenciais, como condomínios e projetos de multipropriedade, como shoppings, galpões logísticos, lajes corporativas ou hospitais, dentre outros. 

Muitos investidores alocam seus recursos em fundos de tijolos objetivando ter uma fonte de renda regular, visto que muitos fundos distribuem mensalmente dividendos provenientes dos aluguéis. 

FIIs Híbridos 

Esse tipo de FII é caracterizado especialmente pela diversificação, tendo em vista que sua carteira pode ser formada por diversos tipos de ativos, como por exemplo, imóveis físicos, títulos imobiliários, desenvolvimento, além de cotas de outros FIIs. 

 
Na prática 

Mas, na prática, qual vale mais a pena? Para fazer sua análise, o principal a entender é que, como os próprios nomes sugerem, os FIIs de papel investem em títulos ligados ao setor imobiliário e têm sua rentabilidade atrelada aos juros, enquanto os de tijolo investem em imóveis físicos. 

Considerando o comportamento cíclico do mercado, estamos vivenciando um momento de escalada da inflação e da Selic, com isso os rendimentos nominais aumentaram e deixaram os fundos de papel mais atrativos frente aos fundos de tijolo, por exemplo, que têm sua rentabilidade atrelada aos aluguéis dos próprios imóveis.  Além disso, com a pandemia, o isolamento social exigido por ela e o seu impacto econômico, os FIIs de tijolo sofreram mais devido a vacância e inadimplência. Contudo, diante do avanço da vacinação e a retomada das atividades, esses ativos tendem a voltar a ter maior ocupação e movimentação.  

Por outro lado, os Fundos Imobiliários Híbridos, que investem em ambos os tipos de ativos, especialmente aqueles com foco em empreendimentos residenciais e loteamentos, tem mostrado resiliência mesmo com o mercado de FIIs em baixa. 

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