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Afinal, como escolher o fundo imobiliário ideal?

Fundos de investimento imobiliários (FIIs) estão se tornando cada vez mais os “queridinhos” do investidor de renda variável no mercado financeiro. Em setembro de 2019, eles alcançaram o incrível número de 1 milhão de investidores. Mas como escolher fundo imobiliário de forma certeira?

A retomada da economia brasileira, ainda lenta, mas significativa, deve trazer boas perspectivas e retornos para os FIIs. Logo, é bastante comum que o investidor comece a considerar ter em sua carteira uma porcentagem de seu capital alocado em nesses fundos.

Mas em quais investir? Afinal, como escolher um fundo imobiliário sem erros? É isso que vamos explorar neste artigo.

O que é o fundo imobiliário?

Para introduzir o assunto, vamos relembrar o que é um fundo imobiliário. Basicamente, eles permitem que o investidor tenha acesso ao investimento imobiliário, sendo dono de uma parte de um imóvel, sem necessariamente ter que comprar todo ele. Apesar de alguns mitos e verdades sobre o tema, entendê-los não é uma tarefa complicada.

Essencialmente, ao adquirir cotas de um FII, o investidor, juntamente a outros, disponibiliza recursos para o fundo construir ou adquirir um imóvel ou ativos relacionados ao ramo imobiliário. Com o aluguel desse imóvel, o fundo administra e distribui ao menos 95% das receitas decorrentes dos resultados para o cotista, isento de IR. Então, quanto mais cotas detidas, maior é a sua parte no “aluguel” recebido.

Como escolher o fundo imobiliário ideal? 8 dicas essenciais!

Por ser bastante dinâmicos e atrativos, FIIs são ótimos itens para a composição de uma carteira que visa ganhos no longo prazo. Agora, vamos listar algumas dicas que devem ser seguidas para escolher fundos imobiliários adequados para o seu portfólio.

1. Objetivo do investimento

Tenha certeza de que os objetivos e características do FII estão em sintonia com os seus objetivos e perfil: alinhamento de expectativas, esperança de ganhos etc.

2. Cotação do fundo

Fundos imobiliários são negociados na bolsa de valores. Portanto, sua cotação é influenciada pelas forças de oferta e demanda. A variação das cotações e a valorização das cotas dá uma noção, portanto, ocorre por meio da disposição dos investidores em pagarem mais ou menos por aquele FII.

3. Volume de negócios e liquidez

Aliado à cotação, observa-se também o volume de negócios. Qual o valor movimentado nos negócios envolvendo aquele FII por dia? Fundos mais procurados têm volumes maiores. A liquidez diz respeito à facilidade de negociar as cotas. Quanto maior, melhor.

4. Patrimônio do fundo

Observar e comparar qual é o patrimônio líquido (PL) que aquele fundo administra e se esse patrimônio cresce ou tem possibilidade de crescer. O investidor também deve calcular e comparar a relação entre o PL e o Valor de Mercado, que expressa o valor pelo qual o fundo é negociado no mercado secundário.

5. Gestão ativa ou passiva

Na gestão ativa, é também trabalho do gestor buscar superar algum índice (como o IFIX). Na passiva, busca prioritariamente gerar renda recorrente para o cotista.

6. Taxa de vacância

Fundos com imóveis que ficam muito mais tempo vagos do que alugados tendem a gerar retornos menores. Além disso, considere o risco de o imóvel ser alugado apenas para um locador, aumentando o risco de vacância, caso haja sua saída.

7. Dividendos pagos e Dividend Yield (DY)

São os números mais importantes do FII: os dividendos e o DY representam a renda periódica do fundo em termos absolutos e percentuais. Quanto realmente é pago para cada cotista dos retornos gerados pelos imóveis investidos por determinado fundo.

8. Outros pontos a considerar

Além desses principais, o investidor deve estar atento às seguintes informações:

  • segmento do fundo (ramo de seu investimento);
  • prazo de duração dos contratos;
  • taxas de administração, gerenciamento e/ou consultoria;
  • taxa de inadimplência do locatário;
  • risco da obra (para imóveis em construção);
  • localização dos imóveis e tendência de valorização;
  • quem são os inquilinos;
  • comparar valor de mercado ao valor patrimonial;
  • entender a influência da Selic, IGP-M e IPCA nos preços e no interesse pelos imóveis;
  • ler os fatos relevantes divulgados sobre aquele FII, entre outros.

Como você pode perceber, são muitas informações que devem pesar ao escolher o fundo imobiliário corretamente.

E então, ficou com alguma dúvida? Deixe a sua pergunta ou experiência com FIIs nos comentários e junte-se à conversa!

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